Moms på el, gas och vatten utanför hyran

En hyresvärd som debiterar för el, gas och vatten motsvarande faktisk förbrukning ska ta ut moms på den delen. Det anser Skatteverket.

     

den 16 oktober 2018 Kristina Andreasson

Skatteverket (SKV) har i ett ställningstagande ändrat uppfattning om i vilka fall som el, gas och vatten kan vara underordnad hyran. En prestation som anses underordnad hyran behandlas i momshänseende på samma sätt som hyran.

Hyra för bostäder är alltid momsfri. Hyran för lokaler och parkeringsplatser är i vissa fall momsfri, men kan i andra fall vara momspliktig.

El, gas eller vatten - pris faktisk förbrukning

SKV har nu ändrat sin tidigare uppfattning och menar att hyresvärdens debitering av el, gas eller vatten som sker enligt faktiskt förbrukning för varje hyresgäst är en separat momspliktig transaktion. Det gäller därmed oavsett om hyran av bostaden, lokalen eller parkeringsplatsen (se nedan) är momsfri eller momspliktig.

Det gäller även om debiteringen löpande under året sker som ett schablonbelopp som senare stäms av mot faktisk förbrukning.

El, gas eller vatten - schabloniserat pris

Enligt SKV är el, gas och vatten dock underordnad hyran om de ingår – utan någon särskiljbar kostnad – i hyran. Det gäller också om ersättningen för el, gas eller vatten visserligen särskiljs i fakturan men är ett schablonbelopp som inte varierar med verklig förbrukningen.

I detta fall kan alltså ersättningen för el, gas och vatten vara momsfri vid uthyrning av bostäder, vissa lokaler och vissa parkeringsplatser.

Bostad med eller utan parkeringsplats

Uthyrning av bostäder är en momsfri tjänst. När hyresgästen hyr både bostad och parkeringsplats från samma hyresvärd och i samma fastighetskomplex är parkeringsplatsen underordnad bostadshyran, d v s parkeringen är också momsfri.

Lokal med eller utan parkeringsplats

Uthyrning av lokaler är som huvudregel momsfri. När hyresgästen hyr både lokal och parkeringsplats från samma hyresvärd och i samma fastighetskomplex är parkeringsplatsen underordnad lokalhyran.

Lokaler som omfattas av frivillig skattskyldighet är däremot momspliktig uthyrning. Uthyrningen av parkeringsplatser tillsammans med lokal som omfattas av frivillig skattskyldighet är på samma sätt momspliktig.

Parkeringsplats tillsammans med el

Om el tillhandahålls tillsammans med hyran av en parkeringsplats t ex för laddning av elbil ska elen anses vara separat från hyran av parkeringsplatsen eller underordnad den på samma grunder som angivits ovan. Det beror alltså på om elen debiteras motsvarande faktiskt förbrukning eller som ett schablonbelopp.

Avdragsrätt för moms

Den som tar ut moms på tillhandahållanden har normalt även rätt till avdrag för ingående moms på sina utgifter. När ett inköp förbrukas även i verksamhet som inte medför avdragsrätt måste en fördelning av den ingående momsen göras. 

System för el, gas och vattenförsörjning

Systemen för el, gas och vattenförsörjningen anser SKV är för användning i byggnaden eller anläggningen som helhet. Avdragsrätten påverkas på olika sätt beroende på hur byggnaden eller anläggningen används i momshänseende. Samma resonemang för avdragsrätten tillämpas på investering i laddningsstolpar och laddningsboxar i en parkeringsanläggning.

Byggnad – 100 % bostäder

Förvärven av systemen kommer att omfattas av förbudet för avdrag för moms på utgifter för stadigvarande bostad. Det saknar därmed betydelse att hyresvärden måste ta ut moms på ersättningen för förbrukningen av el, gas eller vatten.

Byggnad – 100 % momsfria lokaler

I de fall hyresvärden tar ut moms på ersättning för faktisk förbrukning av el, gas eller vatten kommer systemen för el, gas eller vattenförsörjningen att till viss del användas för momspliktiga tillhandahållanden. För denna del finns avdragsrätt. Systemen kommer dock även att användas i den momsfria uthyrningsverksamheten. För denna del finns ingen avdragsrätt.

Byggnad – både bostäder och momsfria lokaler

Avdragsrätten ska bestämmas utifrån en mix av de ovan nämnda.

Mätutrustning m m

Inköp, installation och reparation av mätutrustning som möjliggör individuell fakturering för el, gas och vatten till hyresgästen anses i sin helhet använd för momspliktig verksamhet.

Moms på inköp av el som vidaresäljs med moms till hyresgästen är därför avdragsgill för hyresvärden. Moms på el som köps och förbrukas i en bostadsfastighets gemensamma utrymmen som t.ex. tvättstuga har hyresvärden däremot inte någon avdragsrätt för. Detsamma gäller för inköp av gas och vatten.

Exempel

En byggnad består av 400 kvm bostäder och 100 kvm momsfria lokaler. Hyresvärden debiterar el motsvarande förbrukning till varje hyresgäst. Elförsäljningen är alltså momspliktig. Omsättningen av el är 5 000 kr och omsättningen av momsfria hyror är 95 000 kr.

Hyresvärden betalar följande:         

  Utgift  Moms  Avdrag enligt SKV
Elmätare till lägenheter och lokaler        20 000         5 000         5 000
Elsystemet för hela byggnaden    200 000         50 000         500
       


SKV anser att hyresvärden får dra av all moms som hänför sig till mätutrustningen för att möjliggöra fakturering av faktisk förbrukning (5 000 kr).

Momsen på elsystemet ska först fördelas mellan bostäderna och lokalerna – baserat på ytan. Det blir 40 000 (400/500 x 50 000) som inte får dras av p g a avdragsförbudet för stadigvarande bostad. De återstående 10 000 kr anser SKV ska fördelas utifrån omsättningen. Därmed blir 500 kr av momsen avdragsgill (10 000 x 5 000/100 000).

Källa:
Skatteverket
Ställningstagande 2018-02-09
Dnr 202 54979-18/111

Kommentar

Observera att ersättning för el, gas eller vatten som baserar sig på hela byggnadens faktiska förbrukning (mätare för byggnaden inte för varje hyresgäst) som fördelas ut enligt en fördelningsgrund, t ex ytan för varje hyresgäst, ändå anses vara ett schabloniserat pris. Det innebär att el, gas eller vatten anses underordnad hyran.

SKV:s ställningstagande visar på det enormt komplexa system vi idag har när det gäller moms på uthyrning av fastigheter.

Momsreglerna gör att det svårt att göra rätt i momshanteringen. Det leder till stora administrativa kostnader för att försöka göra så rätt som möjligt. Det är enligt vår bedömning hög tid att göra om momsreglerna för fastighetsuthyrning i grunden.

Vill du hålla dig uppdaterad och få senaste nytt inom moms? 

Då kan du prova Servicepaket Moms gratis, och få tillgång till de senaste nyheterna på momsområdet, en gedigen faktabank, smarta räknesnurror, checklistor och support m m.