Frivillig skattskyldighet - retroaktivt avdrag

Skattskyldigheten och avdragsrätten för moms i en lokaluthyrningsverksamhet – som gjorts frivilligt skattskyldig – inträder normalt tidigast när momsskyldig hyresgäst tillträtt lokalen. Genom reglerna för retroaktivt avdrag kan moms på ny-, till- eller ombyggnadsutgifter – som uppkommit innan uthyrning – dras av i efterhand

     

den 1 november 2018 Kristina Andreasson

Utgifter för ny-, till- eller ombyggnad

Av 9 kap 8 § 2 st ML framgår att en fastighetsägare kan medges retroaktivt avdrag om han själv, eller en tidigare ägare, utfört ny-, till- eller ombyggnad av en fastighet. Med fastighetsägare likställs i detta sammanhang andra som kan beviljas frivillig skattskyldighet, t ex första- eller andrahandshyresgäst.

Driftskostnader = nej 

Retroaktivt avdrag kan alltså inte medges för moms på drift och underhållsutgifter.

Utvidgat reparationsbegrepp = ja

Åtgärder som omfattas av det utvidgade reparationsbegreppet har dock karaktär av ny-, till- eller ombyggnad. Detta trots att det vid inkomstbeskattningen medges direktavdrag för dessa utgifter kan alltså retroaktivt avdrag komma ifråga. Detta gäller för ändringsarbeten på en byggnad som är normalt påräkneliga i den skattskyldiges näringsverksamhet såsom flyttning av väggar och upptagning av nya fönster och dörröppningar i samband med omdisponering av lokaler.

Led i nybyggnation

Med hänsyn till ett ställningstagande från SKV (dnr 131 738814- 07/111) kan byggkonsulttjänster vara ett led i en nybyggnation och därför torde momsen på dessa kunna dras av enligt reglerna för retroaktivt avdrag.

Inom tre år från slutbesiktning

En förutsättning för retroaktivt avdrag är att den del av fastigheten som omfattas av ny-, till- eller ombyggnaden inte tagits i bruk efter att åtgärderna slutförts. Fastighetsägaren ska dessutom ha gjort fastigheten eller lokalen frivilligt skattskyldig senast tre år efter utgången av det kalenderår då arbetena avslutades.

Om skattskyldigheten inträder successivt för olika lokaler inträder även rätten till retroaktivt avdrag successivt. Retroaktivt avdrag kan dock aldrig medges efter det att treårsfristen gått ut.

Att moms debiterats i a conto-fakturor påverkar inte rätten till retroaktivt avdrag. Det avgörande är istället om slutbesiktning eller motsvarande skett inom treårsgränsen.

Exempel 

En byggnadsentreprenad påbörjas år 2010 och a conto-fakturor inklusive moms betalas löpande under 2011. Slutbesiktningen sker under år 2012. Retroaktivt avdrag kan då medges under förutsättning att fastighetsägaren blir frivilligt skattskyldig senast under år 2015.

Fastighet som ej tagits i bruk av säljaren

I de fall säljaren har utfört ny-, till- eller ombyggnad har köparen rätt till retroaktivt avdrag endast om säljaren inte har blivit frivilligt skattskyldig. Den del av fastigheten som omfattas av åtgärderna får inte heller ha tagits i bruk innan köparen blivit frivilligt skattskyldig.

Köparen kan i detta fall begära att säljaren utfärdar en handling som styrker avdragsrätten. Handlingen ska innehålla uppgift om den ingående moms som hänför sig till ny-, till- eller ombyggnad som säljaren utfört och som han inte gjort avdrag för.

Det ligger i köparens intresse att uppgifterna i handlingen specificeras på lokalnivå. Annars kan det bli problem att beräkna det retroaktiva avdraget. Det kan även bli problem för köparen vid en framtida jämkningssituation i samband med ändrad användning eller överlåtelse.

Fakturera moms inom 6 månader

Fastighetsägaren gör fastigheten eller lokalen frivilligt skattskyldig genom att fakturera med hyra med moms. Före 2014 krävdes att ansökan och beslut från SKV. Skattskyldigheten inträder den första dagen i en uthyrningsperiod – förutsatt att hyra fakturerats med moms senast sex månader från den tidpunkten.

Om faktura med moms utfärdas senare än inom denna sexmåndersgräns torde fastigheten anses vara tagen i bruk för momsfri verksamhet. Då torde inte retroaktivt avdrag kunna medges.

Jämkning om inte retroaktivt avdrag

När frivillig skattskyldighet senare inträder betyder det att användningen av fastigheten har ändrats. Avdrag för ingående moms på ny-, till- eller ombyggnad kan då medges genom jämkningsreglerna (länk i i Servicepaket Moms).

Uppförandeskede och retroaktivt avdrag

Moms på utgifter som har uppkommit innan en ansökan – som senare resulterar i ett beslut om uppförandeskede – får inte dras av annat än genom reglerna för retroaktivt avdrag. Det gäller utgifter som har karaktär av ny-, till- eller ombyggnad av fastigheter – inte driftskostnader. Det betyder alltså att avdraget kan utnyttjas först när hyresgäst har tillträtt och hyra fakturerats med moms.

Vill du hålla dig uppdaterad och få senaste nytt inom moms? 

Då kan du prova Servicepaket Moms gratis, och få tillgång till de senaste nyheterna på HR-området, en gedigen faktabank, smarta räknesnurror, checklistor och support m m.


Robert Selvaag, skatteexpert  

Gratis webinar 31 januari:

Konferenser och interna informationsmöten

Nu är det dags för ännu ett av våra mycket uppskattade webinar om representation! Den här gången ska vi fokusera på konferenser och interna informationsmöten. Vi tittar på regler och praxis, varnar för vanliga fel och fallgropar och du får med dig nyttiga tips inför planeringen av interna konferenser och informationsmöten. 

Tid: 31 januarikl 10:00 - 10:30. Till anmälan