Frivillig skattskyldighet - hyresgästens användning

För att uthyraren ska kunna välja frivillig skattskyldighet måste hyresgästen bedriva momsskyldig verksamhet i varje lokal som hyrs. Vissa undantag finns när hyresgästen är stat, kommun m.fl., se nedan. 

Normalt är en lokal i momshänseende ett rum som är byggnadstekniskt avskilt från andra lokaler – rum. Du kan läsa mer om begreppet lokal i Servicepaket moms eller prova paketet gratis för att få tillgång.

Hyresgäst är ett utländskt bolag

Även vid uthyrning till utländsk företagare finns förutsättning för frivillig skattskyldighet om lokalen används stadigvarande i dennes verksamhet. Det gäller om den utländske företagaren har rätt till återbetalning av moms. Den utländska företagaren behöver alltså inte alltid vara momsregistrerad här i Sverige.

Hyresgäst hyr ut i 2:a hand

Kravet på att hyresgästen ska bedriva momsskyldig verksamhet i varje lokal innebär att om hyresgästen vidareuthyr en lokal måste den uthyrningen vara momsskyldig t.ex. genom frivillig skattskyldighet.

Hyresgäst hyr ut i 2:a hand utan moms

Om förstahandshyresgästens uthyrning inte kan bli frivilligt skattskyldig (inte stadigvarande uthyrning/inte för användning i andrahandshyresgästens momsskyldiga verksamhet/inte avgränsad lokal) kan inte heller fastighetsägarens uthyrning till förstahandshyresgästen – i denna del – omfattas av frivillig skattskyldighet.

Samma sak gäller om förstahandshyresgästen visserligen kan välja frivillig skattskyldighet men ändå väljer att inte ta ut moms på hyran.

Exempel

Fastighetsägaren (A) har valt att vara frivilligt skattskyldig för uthyrning av verksamhetslokal. Förstahandshyresgästen (B) planerar att dela den hyrda lokalen med C. För detta tar B ut en ersättning motsvarande 30 % av hyran från A. Detta är en momsfri fastighetsupplåtelse.

Om B inte väljer att bli frivillig skattskyldighet, genom att fakturera hyra med moms, blir uthyrningen till C en momsfri fastighetsupplåtelse. 

B bedriver i och med uthyrningen blandad verksamhet i lokalen (egen momspliktig verksamhet resp momsfri fastighetsuthyrning). Det innebär att 30 % av den ingående momsen på hyresfakturan från A utgör ej avdragsgill ingående moms eftersom denna är hänförlig till den ej momspliktiga delen av verksamheten. Felaktigt avdrag innebär att det finns en risk för skattetillägg för B. 

Om B trots det lägger moms på hyran till C har denne inte avdragsrätt för den ingående momsen. HFD har i RÅ 2004 ref 65 slagit fast att köparen inte har avdragsrätt för en felaktigt debiterad moms. Att köparen är i god tro angående den felaktigt debiterade momsen saknar betydelse. C riskerar också skattetillägg om han gör avdrag för den felaktigt debiterade momsen. 

A är dock skattskyldig för hela uthyrningen till B. Det innebär att A har full avdragsrätt för ingående moms på kostnader för t ex ombyggnad, reparationer och driftskostnader för lokalen. 

Om den del som B hyr ut till C är byggnadstekniskt avgränsad, d v s en egen lokal, kan A inte längre vara frivilligt skattskyldig för denna eftersom B bedriver momsfri uthyrning i lokalen. A har då inte heller avdragsrätt för ingående moms hänförlig till denna lokal.

Momsklausuler i hyresavtalet

Fastighetsägaren kan ha svårt att i praktiken kontrollera hur hyresgästen använder eller hyr ut lokalen i andra hand. De flesta hyresavtal innehåller därför klausuler som ger denne rätt till skadestånd om hyresgästens agerande leder till ökade kostnader för moms för fastighetsägaren.

Hyresgäst hyr ut del av lokal

Liknande problem kan uppstå om den del av lokalen som ska vidareuthyras inte är klart avgränsad. Förstahandshyresgästen kan då inte medges frivillig skattskyldighet för vidareuthyrningen och kommer därmed även i detta fall att bedriva blandad verksamhet. I detta fall drabbar det dock inte fastighetsägaren som kan vara frivilligt skattskyldig för hela lokalen och har avdragsrätt för moms.

Hyresgäst är stat och kommun m.fl.

Lokal som hyrs ut till staten, landsting, kommuner, kommunalförbund och samordningsförbund kan omfattas av frivillig skattskyldighet. Dessa hyresgäster behöver dock inte bedriva momspliktig verksamhet i lokalen. Kravet är dock att lokalen används stadigvarande i hyresgästens verksamhet.

Kommun m.fl. hyr ut i 2:a hand

Fastighetsägare som har en förstahandshyresgäst som är kommun, kommunalförbund eller samordningsförbund kan – i vissa fall – vara frivilligt registrerade för sin uthyrning även om förstahandshyresgästen vidareuthyr lokalen utan att ta ut moms på hyran. Det gäller om förstahandshyresgästen vidareuthyr lokalen eller byggnaden till en andrahandshyresgäst som också är staten, en annan kommun, ett kommunalförbund eller samordningsförbund. Det gäller trots att andrahandshyresgästen använder lokalen i en verksamhet som inte medför skattskyldighet eller återbetalningsrätt.

För att fastighetsägarens uthyrning ska kunna omfattas av frivillig skattskyldighet får däremot inte förstahandshyresgäster som är landsting, kommun, kommunalförbund eller samordningsförbund hyra ut till någon som inte bedriver momspliktig verksamhet eller har rätt till återbetalning, t ex en idrottsförening, eller för att användas som stadigvarande bostad (3 kap 3 § 2 st).